Sanierung "Ortskern II" in Wyhl

Gemeinde Wyhl am Kaiserstuhl

Sanierung Ortskern II (Ortskernsanierung)

Am 27.04.2017 hat der Gemeinderat die Satzung über die Sanierung „Ortskern II“ beschlossen

Mit den vorbereitenden Untersuchungen im Gebiet „Ortskern II“ sind Beurteilungsunterlagen gewonnen worden, die in eindeutiger Weise das Vorhandensein von Missständen und Mängeln im Sinne des besonderen Städtebaurechts des BauGB belegen. Diese liegen vor allem im substanziellen und funktionellen Bereich und sind im Wesentlichen durch folgende Einzelzustände und Verhältnisse gekennzeichnet:

unzureichende Funktionalität der Erschließungsanlagen sowie Defizite an Kfz-Stellplätzen,
Leerstände und untergenutzte Hauptgebäude,
in deutlichem Umfang mangelhafte bauliche und energetische Beschaffenheit von Hauptgebäuden und Ausstattung von Wohnungen,
zahlreiche nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Gebäude,
untergenutzte Grundstücke als mögliche Flächenpotentiale für eine Innenentwicklung.

Für die möglichst rasche Behebung der vorhandenen städtebaulichen Missstände und Mängel ist ein erhebliches öffentliches Interesse gegeben, um die Funktionalität zu verbessern und weitere Fehlentwicklungen in diesem Teil von Wyhl zu vermeiden. Die zur Erreichung der Sanierungsziele notwendigen Maßnahmen müssen daher im Rahmen eines von der Gemeinde gesteuerten und umfassend koordinierten Verfahrens auf der Grundlage eines städtebaulichen Neuordnungs- und Maßnahmenkonzepts durchgeführt werden. Dies erfordert die Anwendung des besonderen Städtebaurechts des BauGB und damit die Festlegung eines Sanierungsgebiets, wodurch insbesondere auch die Voraussetzungen für den Einsatz möglicher Sanierungsfördermittel im Rahmen der Städtebauförderung geschaffen sind.

Die im Gebiet "Ortskern II" festgestellten städtebaulichen Missstände sollen durch geeignete Sanierungsmaßnahmen behoben werden. Dabei werden folgende Sanierungsziele angestrebt:

Aktivierung innerörtlicher Flächenpotentiale (Nutzung von ca. 1,5 ha Baufläche, Schaffung von ca. 14 zusätzlichen Wohneinheiten)
Sicherung und Ausbau der Wohnfunktion im Ortskern
Ausbau und Erneuerung Kindergarten
Ausbau der kommunalen Infrastruktur
Aufwertung des zentralen Innerortsbereichs
Beseitigung leerstehender Gebäude
Dorfgerechte Umgestaltung des öffentlichen Straßenraumes (z. B. Guldengasse)
Erneuerung der vorhandenen Wohn- und Geschäftshäuser
Erneuerung kommunaler Wohngebäude und Schaffung von kommunalen Wohnungen

Art des Sanierungsverfahrens

Aufgrund der vorgesehenen notwendigen Sanierungsmaßnahmen, mit denen teilweise Nutzungsänderungen, Umstrukturierungen und Bodenordnungsmaßnahmen verbunden sind, die auch zu sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen führen können, ist es unerlässlich, die Sanierung im umfassenden Verfahren durchzuführen. Das heißt, dass im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 ff des Baugesetzbuchs Anwendung finden.

Die vom Gesetz geforderte Zügigkeit bei der Durchführung des Sanierungsverfahrens ist durch die gute Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen sowie die Bereitstellung der notwendigen Fördermittel und der sonstigen Mittel und Maßnahmen zur Sicherstellung der Finanzierung gewährleistet.

Rechtliche Folgen

Mit der Rechtskraft der Sanierungssatzung ergeben sich für das Sanierungsgebiet rechtliche Folgen entsprechend den Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuchs. Mit Abschluss der Sanierung und Löschen des Sanierungsvermerkes im Grundbuch werden diese wie-der aufgehoben. Zu den wichtigsten Bestimmungen gehören die Genehmigungspflicht nach § 144 sowie die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 ff BauGB.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) erstreckt sich auf

die Durchführung von Vorhaben nach § 29 BauGB (Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen),
die Beseitigung baulicher Anlagen,
die Vornahme erheblicher oder wesentlich wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen,
den Abschluss oder die Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) betrifft unter anderem

die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes,
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
die Teilung eines Grundstücks.

Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften beinhalten:

a) Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch

den gemeindlichen Erwerb von Grundstücken zum sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert nach § 153 Abs. 3 BauGB und ggf. die Veräußerung zum Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 BauGB,
die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 154 und 155 BauGB sowie
die Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Umlegungsverfahren gemäß § 153 Abs. 5 Nrn. 1 und 2 BauGB.

b) Preisprüfung durch die Gemeinde gemäß § 153 Abs. 2 BauGB bei der Veräußerung von Grundstücken; die Preisprüfung erfolgt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach §§ 144, 145 BauGB. Liegt der vereinbarte Preis wesentlich über dem sanierungs-unabhängigen Wert, ist die Genehmigung zu versagen.

c) Keine Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach BauGB für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB (vgl. § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). An die Stelle des Beitrags für Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB tritt der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Weitere wichtige Folge der Rechtskraft der Satzung ist die Förderfähigkeit aller sanierungs-bedingten Maßnahmen im Sanierungsgebiet.

Fördersatz

Für die Durchführung privater Maßnahmen wird folgende pauschalierte Förderung festgelegt:

Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen privater Eigentümer

Hauptgebäude 25 % der berücksichtigungsfähigen Kosten

bei förderfähigen Investitionen von mindestens 25.000,- €,

maximal 25.000,--. € je Hauptgebäude

Nebengebäude 25 % der berücksichtigungsfähigen Kosten

bei förderfähigen Investitionen von mindestens 15.000 €,

maximal 10.000 € je Grundstück

Im Einzelfall, z. B. bei anerkannten Kulturdenkmalen, ortsbildprägenden Gebäuden, bei besonderen strukturverbessernden Maßnahmen kann der Gemeinderat eine erhöhte Förderung entsprechend der Städtebauförderungsrichtlinie gewähren.

Ordnungsmaßnahmen privater Eigentümer (nur aus städtebaulichen Gründen z. B. zur Baureifmachung des Grundstückes für eine Neubebauung oder Schaffung von Stellplätzen).

Separate Einzelfallförderung durch Beschluss des Gemeinderates.

Die Förderung erfolgt vorbehaltlich der Bereitstellung der entsprechenden Finanzhilfe durch das Land beziehungsweise den Bund.

Hier können Sie die erforderlichen Informationen und Anträge abrufen:

Übersicht Sanierungsgebiet Ortskern II

Infoblatt für Sanierungsmaßnahmen

Gestaltungsrichtlinien Ortskern II

Antragsformular privater Förderungen

Ansprechpartner:

Christian Schäfer B. A.

KommunalKonzept

Sanierungsgesellschaft mbH

Gemeinde- und Stadtentwicklung